企業購入自用(yòng)商業房(fáng)産，房(fáng)産原值如何确定？
海南(nán)瑞鑫達企業管理(lǐ)咨詢有限公司2024-04-09浏覽：148次
提問：我們企業購入一商業房(fáng)産，全部自用(yòng)，現在申報自用(yòng)房(fáng)産房(fáng)産稅時，房(fáng)産原值該如何确定？
小瑞：對依照(zhào)房(fáng)産原值計稅的(de)房(fáng)産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照(zhào)房(fáng)屋原價計算(suàn)繳納房(fáng)産稅。房(fáng)屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算(suàn)。對納稅人(rén)未按國家會計制度規定核算(suàn)并記載的(de)，應按規定予以調整或重新評估。
關于房(fáng)産原值組成的(de)其他(tā)規定
01、地價
對按照(zhào)房(fáng)産原值計稅的(de)房(fáng)産，無論會計上如何核算(suàn)，房(fáng)産原值均應包含地價，包括爲取得(de)土地使用(yòng)權支付的(de)價款、開發土地發生的(de)成本費用(yòng)等。宗地容積率低于0.5的(de)，按房(fáng)産建築面積的(de)2倍計算(suàn)土地面積并據此确定計入房(fáng)産原值的(de)地價。
02、附屬設備和(hé)配套設
爲了(le)維持和(hé)增加房(fáng)屋的(de)使用(yòng)功能或使房(fáng)屋滿足設計要求，凡以房(fáng)屋爲載體，不可(kě)随意移動的(de)附屬設備和(hé)配套設施，如給排水(shuǐ)、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化(huà)樓宇設備等，無論在會計核算(suàn)中是否單獨記賬與核算(suàn)，都應計入房(fáng)産原值，計征房(fáng)産稅。
房(fáng)産原值應包括與房(fáng)屋不可(kě)分(fēn)割的(de)各種附屬設備或一般不單獨計算(suàn)價值的(de)配套設施。主要有：暖氣、衛生、通(tōng)風、照(zhào)明(míng)、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水(shuǐ)排水(shuǐ)等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬于房(fáng)屋附屬設備的(de)水(shuǐ)管、下(xià)水(shuǐ)道、暖氣管、煤氣管等從最近的(de)探視井或三通(tōng)管算(suàn)起。電燈網、照(zhào)明(míng)線從進線盒聯接管算(suàn)起。
03、地下(xià)建築凡在房(fáng)産稅征收範圍内的(de)具備房(fáng)屋功能的(de)地下(xià)建築，包括與地上房(fáng)屋相連的(de)地下(xià)建築以及完全建在地面以下(xià)的(de)建築、地下(xià)人(rén)防設施等，均應當依照(zhào)有關規定征收房(fáng)産稅。
上述具備房(fáng)屋功能的(de)地下(xià)建築是指有屋面和(hé)維護結構，能夠遮風避雨(yǔ)，可(kě)供人(rén)們在其中生産、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物(wù)資的(de)場所。
自用(yòng)的(de)地下(xià)建築，按以下(xià)方式計稅：
（1）工業用(yòng)途房(fáng)産，以房(fáng)屋原價的(de)50%～60%作爲應稅房(fáng)産原值。
應納房(fáng)産稅的(de)稅額=應稅房(fáng)産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%
（2）商業和(hé)其他(tā)用(yòng)途房(fáng)産，以房(fáng)屋原價的(de)70%～80%作爲應稅房(fáng)産原值。
應納房(fáng)産稅的(de)稅額=應稅房(fáng)産原值×[1-（10%—30%）]×1.2%
房(fáng)屋原價折算(suàn)爲應稅房(fáng)産原值的(de)具體比例，由各省、自治區、直轄市和(hé)計劃單列市财政和(hé)地方稅務部門在上述幅度内自行确定。
（3）對于與地上房(fáng)屋相連的(de)地下(xià)建築，如房(fáng)屋的(de)地下(xià)室、地下(xià)停車場、商場的(de)地下(xià)部分(fēn)等，應将地下(xià)部分(fēn)與地上房(fáng)屋視爲一個整體，按照(zhào)地上房(fáng)屋建築的(de)有關規定計算(suàn)征收房(fáng)産稅。
根據《關于轉發<财政部、國家稅務總局關于具備房(fáng)屋功能的(de)地下(xià)建築征收房(fáng)産稅的(de)通(tōng)知>及本市補充意見的(de)通(tōng)知》(滬地稅地〔2006〕19号)規定：
一、關于自用(yòng)地下(xià)建築房(fáng)産餘值的(de)計算(suàn)
根據《上海市房(fáng)産稅實施細則》規定，本市自用(yòng)地下(xià)建築房(fáng)産稅依照(zhào)房(fáng)産原值一次減除20%的(de)餘值計算(suàn)繳納。
二、關于本市自用(yòng)地下(xià)建築房(fáng)屋原價折算(suàn)爲應稅房(fáng)産原值的(de)具體比例
1.工業用(yòng)途的(de)地下(xià)建築，以房(fáng)屋原價的(de)50%爲應稅房(fáng)産原值。
應納房(fáng)産稅的(de)稅額=地下(xià)建築應稅房(fáng)産原值×(1-20%)×1.2%
2.商業和(hé)其他(tā)用(yòng)途的(de)地下(xià)建築，以房(fáng)屋原價的(de)70%作爲應稅房(fáng)産原值。
應納房(fáng)産稅的(de)稅額=地下(xià)建築應稅房(fáng)産原值×(1-20%)×1.2%
根據《上海市人(rén)民政府關于調整本市房(fáng)産稅房(fáng)産原值減除比例的(de)通(tōng)知》（滬府規〔2019〕5号）的(de)規定，自2019年1月(yuè)1日起，本市按照(zhào)房(fáng)産餘值計算(suàn)繳納房(fáng)産稅的(de)納稅人(rén)，房(fáng)産原值減除比例調整爲百分(fēn)之三十。
對于以房(fáng)産投資聯營，投資者參與投資利潤分(fēn)紅，共擔風險的(de)情況，按房(fáng)産原值作爲計稅依據計征房(fáng)産稅。
對于以房(fáng)産投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的(de)情況，實際上是以聯營名義取得(de)房(fáng)産的(de)租金，應根據《中華人(rén)民共和(hé)國房(fáng)産稅暫行條例》的(de)有關規定由出租方按租金收入計繳房(fáng)産稅。
02、融資租賃的(de)房(fáng)産融資租賃的(de)房(fáng)産，由承租人(rén)自融資租賃合同約定開始日的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。合同未約定開始日的(de)，由承租人(rén)自合同簽訂的(de)次月(yuè)起依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅。
03、産權出典的(de)房(fáng)産
産權出典的(de)房(fáng)産，由承典人(rén)依照(zhào)房(fáng)産餘值繳納房(fáng)産稅
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